1 Marzo 2018
“Perché non posso vendere oggi un immobile acquistato regolarmente, 15 anni fa, senza che siano state fatte modifiche?”
Una cliente per perfezionare la vendita del proprio appartamento si è sentita richiedere dei documenti dei quali non sapeva nulla perché, al momento dell’acquisto da parte sua, non erano stati richiesti al precedente proprietario e neppure a chi aveva venduto al precedente proprietario, perciò mi ha rivolto con tono stupito la domanda con cui ho aperto l’articolo. Purtroppo non è un caso isolato in questi ultimi tempi.
Rispetto anche solo a 15 anni fa sono cambiate molte cose. Ne citiamo alcune:
– anzi tutto oggi per la vendita di un immobile deve essere allegato all’atto di vendita l’Attestato di Prestazione Energetica (necessario anche per l’utilizzo di qualsiasi strumento pubblicitario su cui deve essere indicata la classe di efficenza ed il consumo globale) salvo alcuni casi;
– al rogito, adesso, deve essere allegata anche la scheda (planimetria) catastale e questa deve essere conforme allo stato di fatto;
– il notaio ha molti più strumenti per effettuare le verifiche circa la regolarità edilizio-urbanistica e circa la correttezza della provenienza del bene incrociando le diverse visure che sono state informatizzate. Perciò alcune situazioni irregolari che prima non emergevano, oggi possono complicare la vendita.
In quali rischi si può incorrere? Ne citiamo alcuni:
– rischi di tipo economico (penali e risarcimenti);
– rischio di allungare in modo consistente i termini di stipula del rogito, quindi l’incasso delle somme;
– rischio di compromettere in modo definitivo la conclusione dell’affare.
Come può essere d’aiuto un agente immobiliare professionale?
Può svolgere preventivamente le visure che gli è consentito fare e può raccogliere preventivamente la documentazione necessaria al perfezionamento dell’atto di vendita. Ciò riduce di molto i rischi legati ad eventuali irregolarità perché è possibile individuarle con largo anticipo. Purtroppo il rischio non è azzerato perché in alcuni casi dai controlli che può operare l’agente immobiliare non è sempre possibile scoprire tutte le irregolarità, in altri casi i documenti necessari non sono reperibili direttamente dall’agente immobiliare ma solo dal proprietario che, a volte, non ne dà subito la disponibilità o non informa l’agente circa l’esistenza di alcuni documenti.
L’agente immobiliare in queste situazioni deve avere le competenze per agire tempestivamente e ridurre al minimo gli eventuali disagi legati a queste irregolarità, per l’acquirente e per il venditore, individuando possibili soluzioni.